כולנו מכירים את המצב בשוק הנדל"ן הישראלי, מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות וכך גם עלויות הבנייה, תוסיפו לכך את ריביות המשכנתא שגם הן נמצאות בעלייה ותקבלו תמונה של מצב עגום בו לאדם הפשוט מאוד קשה עד בלתי אפשרי לקנות נכס, בין אם זה להשקעה או למגורים ובטח בערים הגדולות.
המצב הנוכחי וההבנה כי גם בעתיד הרחוק לא מסתמנת ירידה גורמת ללחץ בקרב אנשים רבים. אם כך, לא מפתיע כי הם מחפשים פתרונות יצירתיים ביניהן סיווג נכסים לדירות כאשר הפופולארי בהם הוא המחסן. כך למשל בעל המחסן יכול להפוך אותו למקום מגורים ולהשכירו. במקביל, השוכר מרוויח שכירות במחיר נמוך יותר מאשר בדירה רגילה. השקעה בדירה שהיא מחסן בו נעשה סיווג באופן טבעי זולה יותר מהשקעה בכל דירה אחרת.
אם כי יש להבין כי מדובר במהלך חריג ועל מנת לבצעו ללא טעויות ולא להפר את החוק יש לבדוק את כל הנתונים ולהיעזר בעורך דין מנוסה בחוקי המקרקעין. זאת כיוון שמעבר לפן הביצועי של כיצד להפוך את המחסן לדירה ראויה למגורים יש לא מעט עניינים משפטיים בהם צריך לטפל. משקיע שמעוניין לבצע עסקת רכישה של מחסן המשמש כדירה יהיה עליו לבדוק את כל הפרטים והרישומים.
מדוע חשוב לרשום נכס בטאבו?
רישום או שינוי הנכס בטאבו הוא אחד השלבים הכי משמעותיים בסיום עסקת המכר, בעצם מדובר בגושפנקא שבעלות המקרקעין עברה על שם הקונה והקניית כל הזכיות המגיעות לו בעקבות כך. ההשלכות באי רישום הדירה של שם הבעלים עלולות להוביל למספר בעיות החל מאי מימוש זכויות, קושי בקבלת משכנתא מהבנק ובעתיד ביצוע שינויים בדירה או מכירתה. את הרישום עצמו יכול לבצע הקבלן או בעל הדירה בליווי עורך דין נדלן אחר הגשת בקשה ללשכת הרישום האזורית.
מה הם התנאים שצריכים להתקיים על מנת שהרישום יהיה אפשרי?
זה עלול להפתיע אתכם אבל ההגדרה בחוק לדירה היא מספיק רחבה על מנת לאפשר את הרישום המתבקש. על פי סעיף 53 בחוק המקרקעין (תשכ"ט – 1969) דירה מוגרת באופן הבא: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
על מנת להבין את התנאים בהם יהיה עליכם לעמוד בשביל שמחסן יירשם כדירה בטאבו צריך לפשט את החוק. ראשית, התנאי של "חדר הוא תא" כמובן מתקיים בנוגע למחסן. בשלב הבא יש לבחון האם הוא "נועד לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים"- מבחינת מיקום, הוא צריך לעמוד בזכות עצמו ולא כחלק מבית, כלומר יחידה נפרדת. בנוסף, "מגורים, לעסק או כל צורך אחר" מדגים לנו כי תא המשמש כמחסן עומד בתנאי החוק וניתן להחשיב אותו כדירה.
בבית משותף תנאי נוסף וחשוב שצריך להתקיים הוא שהמחסן לא יהיה מוצמד לדירה מסוימת (במקרה זה הוא שייך לבעל אותה דירה והוא יכול למכור אותו רק לבעלים של דירה אחרת) וגם שלא יהיה חלק מרכוש משותף של כל בעלי הדירות. כיצד תוכלו לגלות האם אתם עומדים בתנאים אלו? על פי חוק המכר הקבלן מחויב לצרף מפרט טכני גם של המחסן בבית המשותף וכך ניתן להבין מה הייעוד שלו ולגלות האם הוא מוצמד לדירה כלשהי או שמדובר ברכוש משותף המתחלק באופן יחסי בין בעלי הדירות.
אם ברשותכם מחסן והוא עומד בכל התנאים שציינו למעלה תוכלו להגיש בקשה ללשכת המקרקעין (הטאבו) במטרה לרשום אותו כדירה ולעשות בו שימוש בהתאם לכך, כולל להצמיד אליו מחסן או חניה. הבקשה לבצע את השינוי ברישום מתבצעת על ידי עורך דין מקרקעין. בנוסף, על מנת להפוך את המחסן לדירת מגורים יש להגיש בקשה לשימוש חורג למנהל ההנדסה. שימו לב כי ברגע שהמחסן משמש כדירה בפועל תחויבו בארנונה.
