בשנים האחרונות, יוקר המחייה בישראל הוא תופעה ההולכת ומתרחבת, וגם מקצינה, במיוחד לאור המלחמה וההוצאות הנחוצות על תקציב הביטחון, שבאות על חשבון תחומים אחרים בחיינו. ולנו לא נותר אלא להגיב למצב הקיים. עם החמרת יוקר המחייה, יותר ויותר ישראלים התחילו להשקיע, וכעת מתרחשת מגמה פנימית של שינוי תפיסתי אצל המשקיעים הפשוטים: עוד ועוד מהם בוחרים להשקיע על ידי קניית קרקעות להשקעה. מדוע זה מפתיע את מומחי הנדל"ן? ומדוע הציבור מצביע ברגליים ורוצה דווקא להשקיע בשוק הקרקעות?
בעבר, הציבור הרחב השליך את רוב יהבו על שוק הדירות, וניתן להבין מדוע: רבים מאיתנו מכירים מישהו שמשקיע בדירות, ולכן מנטלית, קל לנו יותר לגשת לשוק זה מאשר לכל שוק נדל"ן אחר. מה גם ששוק זה הוא יחסית קל ללמידה. ועם זאת, הוא כבר רחוק מלהיות נגיש למשקיע הפרטי כפי שהיה בעבר. מחירי הדירות גבוהים עד להרתיע, והריביות מרקיעות שחקים. אם זה לא מספיק, המס על החזקת דירה שנייה גורם לרבים לוותר מראש על התרחבות בשוק זה. אין פלא שהעניין הציבורי בשוק הדירות נמצא בצניחה. אך מדוע דווקא קרקעות להשקעה מעניינות כעת את המשקיע הפשוט? מה השתנה?
כבר לא רק לנדל"ניסטים ממולחים
עד לפני מספר שנים, השקעה בקרקעות הייתה תחום שעניין בעיקר אנשי נדל"ן ממולחים, ויש בכך היגיון: היא מצריכה ידע שיש למעט מאוד משקיעים פרטיים, ולא מעט סבלנות ואורך רוח: כשמשקיעים בקרקעות, ניתן לראות את הרווח מההשקעה רק כאשר הקרקע הופכת לזמינה לבנייה. משמעות הדבר היא שמי שרוצה לממש את הרווח על הקרקע באמצעות בנייה עליה (במקום למכור את הקרקע עצמה, ללא מבנים עליה) יצטרך להמתין זמן מה עד לקבלת אישורי הבנייה. וזה עוד לא הכל.
מכשול נוסף שמנע ממשקיעים פרטי רבים לרכוש קרקעות להשקעה הוא העובדה שמציאת קרקע במחירים נוחים אינה משימה קלה להדיוט בתחום הנדל"ן. לפיכך, אלו שהתעקשו להשקיע בקרקעות נאלצו לרוב לפנות למתווך נדל"ן שימצא עבורם עסקה טובה – מה שייקר מאוד השקעות מסוג זה.
חסרונות אלה הצליחו, במשך שנים רבות, להרחיק את המשקיע הפשוט מעולם הקרקעות על אף היתרונות הגלומים בו: מחירים נוחים יחסית ונכסים רבים הרובצים לפתחם של המשקיעים – בדיוק מהסיבה שמשקיעים רבים נרתעים מהשוק הזה. אך אלו שהפגינו מעט אומץ גילו כי כשהם בוחרים דווקא קרקעות להשקעה, הם יכולים להגיע לדירה בנויה במחיר נוח יותר מאשר לו היו קונים דירה מוכנה, וזאת משום שכך הם חוסכים במחיר הרכיבים המרכיבים את מחיר הדירה עצמה.
מה שבסופו של דבר הוביל לכך שהציבור הרחב החל לנהור לעולם הקרקעות הוא רעיון מהפכני של יזמים מבריקים המתמחים בתחום זה, שהסיר את החסמים העומדים בין הציבור לבין השקעה בעולם הקרקעות.
מ-ה-פ-כ-ה
אותם יזמים מתחום הקרקעות זיהו את הצורך המתגבר לנכסי נדל"ן במחירים נוחים, ופתחו את השוק הזה לקהלי יעד חדשים על ידי הצעת עסקת 'הכל במקום אחד' ללקוחותיה. בפועל, הם התחילו לרכוש קרקעות להשקעה, וגייסו לקוחות שרצו להיות שותפים בה, על ידי החתמתם על 'הסכם שיתוף במקרקעין'. הסכם זה למעשה מעגן משפטית את זכויותיו של המשקיע בתור בעל נתח בהשקעה. וחשוב גם לציין שכיוון שמשקיעים רבים יכולים לחתום על אותו הסכם שיתוף, הם הופכים למעשה לקבוצת כוח היכולה להפעיל לחץ על קבלנים במידת הצורך.
שיטת 'הלקוח הוא גם שותף' פותרת למעשה את בעיית הבירוקרטיה והטרטורים הרבים שמשקיעים פרטיים בשוק הנדל"ן צריכים להתמודד עמם. במקום לפנות בנפרד למתווך, ליועץ השקעות ועורך-דין מתחום הנדל"ן, המשקיע מקבל את כל אלה במקום אחד – דרך החברה היזמית. כך, המשקיע גם לא צריך ללמוד את שוק הקרקעות לפני שהוא צולל להשקעות, שכן חברת יזמות הקרקעות היא – מן הסתם – כבר מומחית בו. מעל הכל, חשוב לציין כי לחברות יזמות קרקעות יש אינטרס להנגיש את הקרקעות שהיא רוכשת למשקיע במחירים נוחים, שכן הן מתבססות על מימון המונים להשקעותיהן.
כל היתרונות הללו מסתכמים לשורה תחתונה זו: על ידי הפיכת הלקוח לשותף-לקוח, יחסי הכוחות בין המשקיע לחברה דרכה הוא משקיע משתנים: האינטרסים שלהם מתלכדים אחד – וזה בעצם סוד הקסם.
תופסים עמדה
הפתרון של חברות היזמות לפלונטר ההשקעה בנדל"ן הוא אלגנטי ומבריק, והוא פתר שלל בעיות באמצעות קורטוב של חשיבה מחוץ לקופסא. אם נסתכל אל העתיד, לאור האטרקטיביות הגוברת של שוק הקרקעות בימים אלה, ניתן לשער כי בשנים הקרובות נראה עוד ועוד ישראלים נוטשים את שוק הדירות לטובת שוק זה, ובצדק. לא יאחר היום, אפוא, שגם שוק הקרקעות יהיה רווי במשקיעים, ולכן כדאי לפעול מהר, לפני שגם בשוק זה כל 'המקומות הטובים' ייתפסו.
