הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מקדמת יוזמה חדשה וחסרת תקדים במטרה לשמש תמריץ למימוש מהיר, שיאפשר תוספת יחידות דיור בהתחדשות עירונית בכפוף לקבלת היתר בנייה בתוך חמש שנים מיום אישור התוכנית.
על פי המנגנון, שיופעל בשלב זה כפיילוט בחולון, יתווספו באזורי ביקוש 2,986 יחידות דיור, במקום 47 בנייני רכבת ישנים. התוכנית להתחדשות עירונית תונהג במתחם קוגל בעיר, תכלול מגדלים של 40 קומות ותשלב גם השכרה לטווח ארוך.
התוכנית הינה על שטח כולל של כ־150 דונם, במתחם שבין מקווה ישראל מצפון-מזרח, שכונת אגרובנק ממזרח, ושכונת גרין ועם – ממערב. את התוכנית חוצות שדרות קוגל, שבהן יעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה.
במסגרת התוכנית, ביוזמת הרשות המקומית והרשות להתחדשות עירונית, ייבנו יחידות הדיור החדשות במבני מגורים של 8-12 קומות ובמגדלים של עד 40 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, 600 יוקצו עבור דירות קטנות מאוד של עד 65 מ"ר ועוד 600 דירות עד 80 מ"ר.
התוכנית כוללת מנגנון לתמרוץ מימוש מהיר, באמצעות תוספת זכויות בהיקף של 10% למגורים (כך שבסך הכל ניתן יהיה להקים 3,314 יחידות דיור), במתחמים שלהם יאושר על ידי הוועדה המקומית היתר בנייה בתוך חמש שנים מיום אישורה.
וגם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תיכנס למהלך של תכנון מפורט למספר שכונות בארץ, וכך תקצר משמעותית את לוחות הזמנים שבהם ניתן לקדם פרויקטים להתחדשות עירונית, כך נודע ל"כלכליסט". התקציב לביצוע התכנון יעמוד על 25 מיליון שקל, והוא צפוי להספיק לתכנון שתי שכונות שבהן המדינה תקדם בעצמה תכנון מפורט ולעוד כחמש שכונות שבהן תקדם תוכניות מתאר להתחדשות עירונית.
ההערכה היא כי ניתן יהיה לקצר תהליכים בכשלוש שנים בממוצע לתוכנית, כך שמרגע תחילת התכנון ועד לאישור התוכנית יחלפו כ-3.5-4 שנים לעומת כ-6-7 שנים כיום. העיקרון הוא שלאחר שהמדינה תסיים את התכנון המפורט, היזמים יוכלו לקדם היתרי בנייה באופן מידי, לאחר אישור התוכנית שיגישו. התכנון השכונתי ייעשה בשיתוף פעולה וגיבוי של הרשות הממשלתית יחד עם הרשות המקומית, אך הוא אינו מחייב כי ברשות המקומית תהיה מינהלת להתחדשות עירונית.
ברשות להתחדשות עירונית מעריכים כי תכנון מסוג זה יהיה יעיל במיוחד בשכונות בהן הפעילות היזמית הפרטית היא מצומצמת מסיבות שונות, הן מבחינת החתמת בעלי הדירות והן מבחינת קידום התוכנית, כאשר התוכניות מגבירות את הוודאות ליציאתם של פרויקטים בשכונות אלו לפועל. כלומר המדינה לא מחפשת את המתחמים רווי היזמים, אך מנגד היא לא תתאים לפריפריה הרחוקה וחייבת להיות בה כדאיות כלכלית ברורה.
לדברי גורי נדלר, מנהל אגף תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לתכנון מפורט יש יתרונות רבים על פני תכנון מתארי שבו כל מתחם מתוכנן בנפרד על ידי יזם אחר. תכנון שכונתי מאפשר לראות את התמונה הרחבה, לספק פתרונות תשתית כמו מים, חשמל, כבישים ובתי ספר ברמת השכונה ולא ברמת המתחם. לגבי השיקול של המדינה להיכנס לתכנון מפורט בעצמה אמר נדלר: "מי שנוטלים בהוצאה של תכנון מפורט הם היזמים, אבל אנחנו יודעים שזה מתגלגל אחר כך לרוכשי הדירות. הכוונה שלנו במהלך היא לא לחסוך כסף אלא זמן, ואנחנו מוכנים להשקיע בכך משאבים רבים".
״עניין מרכזי״
